Решение депутатов Думы, которые поддержали инициативу мэрии, коснется более 70 собственников земельных участков. На Бахаревке не будет дорог, канализации и жилья. Зато будет склад взрывчатых веществ и многочисленные иски в суды, поскольку собственники земли имеют право на компенсации и явно этим воспользуются.
О перепадах пермской градостроительной политики «Солевар» рассказывал неоднократно, но последнее решение рискует по праву войти в историю как «выстрел в ногу». Дума утвердила изменения в Генплан Перми. Территории аэропорта Бахаревка сменили так называемое функциональное зонирование. Раньше это была «зона СТН-Г» – многофункциональная жилая застройка. Теперь: общественно-бытовая зона специализированной застройки ТСП-ОД. Это означает, что территорию отныне нельзя застроить жилыми домами. Планы собственников и инвесторов по застройке микрорайона идут в мусорную корзину. Туда же отправляются проекты по строительству дорог и инфраструктурных сетей. Цена земельных участков падает до нуля.
Непрямая полоса Бахаревки
В частные руки бывший аэропорт местных авиалиний ушёл в 2007 году. Тогда на торгах Росимущества часть территории ушла бизнесмену, аффилированному к московской группе «ПИК», за смешные 73 млн рублей. После кризиса 2008 года москвичи отказались от планов застройки аэропорта. Впоследствии совершалось ещё большое количество сделок по переходу земельных участков. Сейчас, согласно реестрам, участками на территории бывшего аэропорта (общая площадь около 300 га) владеют более 70 физических и юридических лиц. К крупным владельцам относятся московская группа «Лэнд» и пермская «Сатурн-Р». Участок земли принадлежит и ФСИН.
В 2014 году Решением той же Пермской городской думы от 28 января, площадку наконец перевели в функциональную зону жилой застройки. Предполагалось, что частные инвесторы, девелоперы и застройщики возведут там новый микрорайон. По плану на Бахаревке должны были строить жильё эконом класса. Город должен был взять на себя часть мероприятий по строительству инфраструктуры, часть работ возлагалась на инвесторов. Должны были построить тоннель через железную дорогу в створе выхода с территории «Бахаревка» на ул. Васильева, несколько развязок на ближайшие улицы и на Южный обход. Кроме того, три канализационных коллектора, две насосные станции и т.д.
Спустя 6 лет мэрия Перми полностью поменяла и концепцию, и планы. В пояснительной записке к проекту изменений в генплан написано:
«Выбранная стратегия исключает размещение жилищного строительства на новых территориях, особенно на окраинах, которое приводит к снижению жизнестойкости города. При отсутствии роста населения увеличение площади города, занимаемой жилой застройкой неоправданно, потому что увеличивает протяжённость инженерных сетей и улиц, требует строительства новых социальных объектов вместо увеличения обеспеченности ими существующего города, отвлекает муниципальные ресурсы на обеспечение переехавших на окраину жителей услугами общественного транспорта и социальной инфраструктуры».
В переводе на русский язык сказанное означает: новый микрорайон городу не нужен, денег на инфраструктуру и содержание нет, и вообще он вреден. А пермяки, желающие найти себе новое жильё, могу найти его себе в уже существующих районах.
Что в этой логике неправильно? Мэрия Перми не видит (или не желает видеть) несколько важных трендов. Первый – нарастающий поток миграции из территорий края в Пермь. Можно даже чётко указать территории, из которых в ближайшие годы люди будут уезжать в Пермь чаще. Например, Чусовой, который из-за окончательного закрытия ЧМЗ фактически лишился перспектив развития. Если в Перми не будет достаточного предложения жилья – люди уедут всё равно, просто проедут мимо Перми.
Второй тренд – развивающаяся программа по расселению ветхого и аварийного жилья. Простите, а куда нужно расселять людей из бараков Закамска, например? Ну и, наконец, третий тренд. Если микрорайон не построят в Перми, его просто построят в Пермском районе, где администрация значительно лучше относиться к инвесторам и застройщикам. К Кондратово, Фролам добавятся ещё парочка площадок. Дороги, канализацию и школы строить придётся все равно.
Заплатить, но не строить
А бюджетные деньги, власти Перми потеряют всё равно. Дело в том, что собственники земли на Бахаревке обязательно придут в мэрию Перми за деньгами, и им их там дадут. Не добровольно, конечно, но дадут. Дело в том, что Земельный кодекс Российской федерации подобные кунштюки местных властей, мягко говоря, не одобряет. Статья 57 Кодекса рассказывает нам, что возмещению в полном объёме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причинённые:
«Ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
Изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем».
Возмещать убытки должен тот, за счёт кого ограничивают права, а при отсутствии оного – бюджет. По информации «Солевара» минимум два собственника земельных участка на Бахаревке уже направили письма в администрацию Перми с предложением исключить из процедуры смены зонирования их площадки. Фактически подобные письма являются подтверждением отсутствия согласования смены зонирования с собственниками, а также юридической подготовкой к будущим судебным процессам.
На пленарном заседании городской думы депутат Вероника Куликова попыталась выяснить у замруководителя городской администрации Ларисы Ведерниковой, понимают ли в мэрии, что придется платить. Чиновник ответила, что все действия мэрии соответствуют законодательству, а на ряде участков строительство жилья, по её словам, и вовсе запрещено. Думается, девелоперы с такой точкой зрения не согласятся.
Эксперты «Солевара» не смогли сформировать мнение относительно суммы возможных компенсаций, которые могут потребовать владельца площадок, но сходятся во мнении, что они могут «исчисляться сотнями миллионов рублей». По их мнению, понятны затраты, уже совершённые инвесторами на подготовку проектов, площадок к застройке. Но закон предполагает возможность компенсации упущенной выгоды, и вот здесь расхождения в цифрах будут огромны. Эксперты также не смогли сформулировать мнение о возможной солидарной позиции владельцев в судах, но сошлись во мнении, что судебные процессы будут очень сложными именно в вопросе определения суммы. Сам факт назначения компенсаций признаётся однозначным.
Взрывной нюанс
У этой истории есть ещё один нюанс — склад взрывчатых веществ для ФСИН. Ведомство имеет на этой территории вполне приличный участок земли. Ещё в 2018-2019 годах там провели изыскательские работы для размещения этого самого склада, но вот действия по смене зонирования предприняли именно сейчас. Депутат Денис Ушаков при обсуждении этого вопроса фактически прямо заявил, что этот вопрос мог пролоббировать только экс-председатель Юрий Уткин. Но ведь дело в том, что для строительства склада не надо было менять зонирование огромной территории, достаточно было только самого участка ведомства. То есть склад ФСИН просто удачно подвернулся под ситуацию. Как кажется, там очень обрадовались сложившейся ситуации, ведь при иных обстоятельствах такой объект, как склад взрывчатки, вряд ли проскочил без серьёзного обсуждения администрации и депутатов.
Естественный вопрос: а зачем мэрии вдруг заниматься стратегическим нанесением ущерба себе, любимой? Вариантов четыре. Последний аккорд «хромой утки» Дмитрия Самойлова и его команды. Вариант давления на Александра Репина, владельца «Сатурн – Р». Игра в пользу кого-то из лояльных девелоперов. Ну, и, наконец, просто слепота и близорукость в градостроительной политике.
Впрочем, вероятно, все вместе.
