Экономические сложности минувшего года не обошли стороной строительный рынок — как в целом в России, так и в Перми в частности.
По данным аналитиков, сейчас, в январе 2023 года, порядка 60% готовых квартир в российских новостройках остаются нераспроданными. И это — максимальный показатель за последние десятилетия, еще год назад жилье в новых ЖК раскупалось как «горячие пирожки».
Судя по количеству предложений пермских девелоперов, общероссийская тенденция падения спроса на новостройки присуща столице нашего края. Дома сданы полгода назад и более, а многие квартиры так и не обрели хозяев. При этом стоимость квадратного метра в жилье «под ключ» уже перевалила за 100 тысяч рублей (в среднем, по данным портала realtymag.ru, 112 162 рубля), а в некоторых домах она составляет более 170 тысяч.
На фоне высоких цен возможности пермяков, которым нужны квартиры не для инвестиций (с последующей перепродажей) или для сдачи в аренду, а, что называется, для жизни, наоборот, сократились…
О перспективах пресловутого квартирного вопроса в Перми журналисты СОЛЕВАРа решили расспросить экспертов нашего издания.
– Сделок стало, конечно, меньше, – говорит риэлтор агентства недвижимости «Сектор» Марина Горбик. – Сначала застройщики в марте-апреле прошлого года решили не рисковать и «заморозили» продажи квартир. Потом банки, тоже опасаясь глобального кризиса, стали предлагать немыслимые для ипотеки условия до 15-20% годовых. Затем рынок стабилизировался т даже немного оживился в конце осени, поскольку люди опасались, что с нового года перестанет действовать ипотека с господдержкой. Сейчас ее продлили, хотя процентная ставка поднялась с 7 до 8 процентов. Есть еще одна хорошая новость: семейную ипотеку с начала 2023 года могут получить семьи, в которых есть двое (и больше) детей в возрасте до 18 лет. Ставка по ней составляет 6% и не будет меняться. Раньше на семейную ипотеку могли претендовать только те, у кого есть дети, рожденные после 1 января 2018 года. Но есть и отрицательные моменты. Во-первых, застройщики держат высокие цены и пока нет предпосылок для из существенного снижения. Во-вторых, многие пермяки могут позволить себе купить (даже по льготной ипотеке) только студию или однушку, максимум — евродвушку, а именно в небольших квартирах цена за квадратный метр выше всего. Получается замкнутый круг: на более просторную вторичку в России нет льготы, а новостройка — не по карману. В-третьих, исходя из своей практики, могу отметить, что сейчас возросло число отказов в кредитах со стороны банков. Например, даже по окончании частичной мобилизации многим молодым мужчинам с нормальной официальной зарплатой, не состоящим в черных списках, не одобряют ипотеку. Также многие пермяки сегодня и сами не решаются на покупку нового жилья из-за сложной экономической ситуации. Опасаются, что не смогут вовремя платить по кредиту.
– А сколько в среднем придется платить, например, по ипотеке на 10 лет?
– Судя по сделкам, которые я сопровождала последние полгода, ежемесячный платеж при покупке небольшой квартиры в новом доме составляет от 20 до 33 тысяч рублей. Это мы говорим «простых», не «навороченных» домах и ЖК. Но вот сроки кредитов растут, мало у кого он определен в 10 лет, в основном — 20 и даже 25. Еще одна причина падения спроса на новостройки: люди пока не решаются на глобальные перемены и на финансовые обязательства и остаются в своей старой квартире либо в съемном жилье. И ждут стабилизации обстановки.
Итак, новые ЖК стоят полупустыми, а многие жители Перми при этом по-прежнему нуждаются в современном комфортном жилье.
Своим взглядом на ситуацию делится Игорь Луговой, Почетный архитектор России:
– Проблемы качества и доступности новостроек очень симптоматичны для Перми. И главная причина, на мой взгляд, кроется отказе от публичного обсуждения сложившейся ситуации. Пермские власти упорно не идут на диалог со специалистами, с профессионалами. А кулуарно принятые решения, не учитывающие потребности жителей, априори не могут быть справедливыми. В результате в сфере жилищного строительства Прикамье существенно отстает от соседних Екатеринбурга, Челябинска, Казани и Ижевска, не говоря уже о Москве и Санкт-Петербурге.
В конце прошлого года был принят новый генплан Перми — он рассчитан на ближайшие 20 лет. Однако в этом документе нет четких проектов: где, в какие сроки будут построены новые жилые комплексы, в составе которых заранее спроектированы школы, поликлиники, детские сады и другие социальные объекты. Строят у нас, к сожалению, преимущественно хаотично: в центре «воткнули» пару зданий, в Мотовилихе, в Закамске… Нет реальной конкуренции среди застройщиков, что, помимо прочих факторов, влияет на рост цен.
– Но ведь региональные власти не могут контролировать стоимость ипотечных кредитов — это прерогатива банков. Да и программы поддержки при покупке жилья для ряда категорий граждан тоже реализуется на федеральном уровне…
– Это так. Но местные чиновники имеют полномочия, чтобы сделать перспективным жилищное строительство и утвердить свои решения документально. Это, в первую очередь, проектирование и застройка новых больших микрорайонов (по сути – мини-городков) с учетом всех социальных запросов людей. Те же Ива, Бахаревка, Камская долина (хотя там придется решать серьезные геологические проблемы). Давно, по моему мнению, пора реконструировать устаревшие кварталы в центре города. И все это — в руках наших руководителей, они принимают ключевые решения: помогать процессу или, напротив, сдерживать его. Сюда же относится и создание в регионе рабочих мест, на которых люди могли бы получать достойную зарплату. Чтобы у пермяков появились максимальные шансы купить жилье и остаться родном городе, а не переезжать в тот же Екатеринбург, где на аналогичных должностях вознаграждение гораздо выше.
– Вы предлагаете парадоксальные вещи: строить еще больше жилья при том, что темпы покупки квартир в новых домах снизились.
– Да, потому что, если мы внимательно изучим цифры, то поймем, что сейчас количество веденных в эксплуатацию квадратных метров в Перми в лучшем случае только лишь восполняет то, что уже совсем разрушилось. К тому же часть предложений на сегодняшнем рынке новостроек — так называемые клубные дома («элитные»), которые не по карману большинству покупателей. А снизить цены способны именно комплексная застройка и здоровая конкуренция между компаниями.
Я считаю, что в нынешних условиях непростой экономической ситуации необходимо максимально отменить надуманные необоснованные ограничения строительства, в частности необъяснимые ограничения этажности и высотности. В новом генеральном плане Перми вообще нет слов “высотность” и “этажность”, а в Правила землепользования и застройки опять зачем-то вставляют ничем не обоснованные субъективные ограничения этажности. Квартиры в многоэтажных жилых домах будут востребованы всегда, а квартиры на верхних этажах всегда дороже из-за панорамных видов. Я бы предложил полностью убрать все ограничения этажности, а вместо этого каждый проект утверждать на Градостроительном совете.
* * *
Что будет с жильем, которое построено, но до сих пор не продано в Перми? Его рано или поздно купят. Но кто и за сколько? Сейчас, например, в Москве и в Санкт-Петербурге городские власти начали приобретать квартиры для дальнейшей сдачи в коммерческий найм. Эта мера поддержит застройщиков и, возможно, позволит муниципалитетам стать ведущими игроками на рынке аренды жилья. Возможен ли такой расклад в Перми?
– Выкупить у застройщиков несколько высотных домов с квартирами даже эконом-класса — это огромные вложения из бюджета. – Считает Игорь Луговой. – В Перми и Пермском крае, я полагаю, таких возможностей на сегодня нет. Наш регион в лучшем случае находит средства на расселение ветхого и аварийного жилья и на квартиры, которые по закону должны быть предоставлены детям-сиротам. И даже на эти цели часть денег мы получаем по федеральным программам. К тому же власти Москвы и Санкт-Петербурга сравнительно недавно начали выступать в роли владельцев доходных домов. Не думаю, что в ближайшие годы эта практика будет распространена в провинции.
