Слова и аббревиатуры из трех букв не балуют воображение особым разнообразием. Пожалуй, первое буквосочетание с этим числом, что приходит в голову, это сакраментальное ЖКХ. Далее следует ОДН – то, что в комплексе ЖКХ вызывает на сегодняшний день, пожалуй, больше всего вопросов. Действительно, общедомовые нужды, или как их правильно называть, расходы на оплату холодной и горячей воды, а также электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, представляют для многих тайну, покрытую мраком.
Особую интригу тайна приобретает в свете того обстоятельства, что платежи по содержанию общедомового имущества превышают порой расходы по содержанию собственного жилища. В чем секрет феномена ОДН и что жители многоквартирных домов могут предпринять для того, чтобы укротить прожорливость этого монстра мы выясняли в беседе с региональным руководителем Центра Защиты Прав Граждан Олегом Денисовым.
В ходе беседы стало известно, что 90-95% обращений граждан в центр – обращения, связанные с вопросами ЖКХ. В Перми и крае много активных граждан, которые пытаются добиться того, чтобы за те деньги, которые они платят, им жилось хорошо и комфортно. Они взаимодействуют с управляющими компаниями, а в случаях недопонимания обращаются в органы исполнительной власти. И вот со стороны этих органов хотелось бы видеть более внимательное, ответственное отношение к людям. Между тем, в ответ на свои обращения граждане чаще всего получают отписки и остаются один на один с целым букетом проблем, требующих профессионального участия. Стоит отметить, что в одиночку с организациями, работающими в коммунальной сфере, справиться очень трудно.
И ладно бы только отписки! Часто в ответ на претензии, приходится слышать только устные заверения. Директор управляющей компании может на словах обещать жителям что угодно и делать это на протяжение нескольких лет, на практике не предпринимая для подкрепления своих слов ровным счетом ничего. Поэтому любой ответ на свое обращение нужно требовать только в письменном виде за подписями ответственных лиц.
Еще один важный момент – человек, оплачивает услуги комплекса ЖКХ не по факту выполненных работ или оказания услуг, а практически внося предоплату. Сначала человек оплачивает услугу, затем должен самостоятельно проверить ее выполнение, подписав соответствующие акты, а после затребовать перерасчет на основании своих проверок. Естественно, выполнить все эти действия, каждое из которых наталкивается на ожесточенное сопротивление работников управляющих организаций, мало кому под силу.
Куда уходят деньги?
Для содержания общего имущества в доме используется два вида ресурсов – это вода и электрическая энергия. Как же конкретно они используются. Если речь о воде, то в ОДН прежде всего закладываются потери ее в сетях – разнообразные утечки в подвалах, бойлерных, стояках. Речь может идти о воде, используемой для мытья подъездов, полива газонов, а также для прочих хозяйственных нужд, включая промывку самих сетей – системы водопроводных труб, скажем, после ремонтов, в стояках отопления, а также для опрессовки систем отопления в летний период. Электричество используется для освещения подъездов, чердаков, подвалов, других подсобных помещений и придомовой территории. Сюда же могут входить затраты на обслуживание лифтов, различного электрического оборудования, насосов, домофонов и прочего.
Есть и такой момент. Не все собственники жилья оборудовали свои квартиры индивидуальными приборами учета – счетчиками. Многие не делают этого «чисто принципиально». При этом они не стесняясь потребляют огромное количество электроэнергии в объемах гораздо больших, чем это предусматривается существующими нормативами, по которым и происходит оплата. Та же проблема актуальна и для потребления воды. Расходы, превышающим норматив, ложатся на плечи всех жителей дома, попадая в графу расходов на общедомовые нужды. Казалось бы, что такого? Это еще не воровство и все вроде бы по закону. Но давайте разберемся со всем подробней.
К примеру, собственник жилья не устанавливает счетчик и платит по нормативу. И, скажем, однажды он захотел сделать у себя в квартире теплые полы. Разумеется, потребление электроэнергии от этого становится значительно выше расчетного норматива. Добавим к этому кондиционер, тепловые электроприборы (а некоторые оборудуют в квартирах и сауны), электрическую плиту, стиральную машину и мы получим серьезное количество электроэнергии, которое сообща оплачивают жильцы всего дома. Так формируется плата за ОДН.
Тень на плетень
Важно знать, что с января 2017 года ОДН стали не коммунальной услугой, которую предоставляют ресурсоснабжающие организации, а услугой жилищной. То есть представляют ее управляющие компании и ТСЖ – те, кто занимается управлением домом. И именно на них возложена обязанность расчета и начисления платежей. И вот парадокс – многие жители Перми столкнулись с крайне неприятной ситуацией, когда управляющая компания в ответ на претензии по поводу неправомерного начисления платежей за ОДН кивает в сторону ресурсоснабжающей организации, дескать, ее рук дело. Идите туда, мол, и разбирайтесь.
Люди приходят в Пермэнергосбыт, а там им объясняют, что начисления по ОДН производятся на основании данных, которые предоставляет управляющая организация. И разбираться нужно в первую очередь с ней. При этом в Перми практически каждая управляющая компания заключила агентский договор с Пермэнергосбытом, согласно которому последний берет на себя расчетные функции той же управляющей компании и производит начисления за ОДН. Однако сведения на основании которых производятся начисления, дает именно управляющая организация! И ответственность за начисления ложатся на управляющую компанию, а вовсе не на поставщика ресурса.
Не редки ситуации, когда данные, неверно переданные управляющими компаниями, приводили к значительному превышению платы за общедомовые нужды. Известна ситуация, когда жители многоквартирного дома переплатили за ОДН по электроснабжению за шесть месяцев более миллиона рублей! Как же так получилось? А выяснилось, что управляющая компания не передала данные по площади дома. Поэтому поставщику ресурсов пришлось брать данные из другого источника, согласно которым площадь мест общего пользования значительно выше реальной.
Общее собрание и странные аномалии
Давайте посмотрим, как влияет площадь мест общего пользования на размер платы за ОДН. При наличии общедомового прибора учета (счетчика на дом) начисления за ОДН производятся «по нормативу с последующим перерасчетом». А это значит, что норматив умножается на площадь мест общего пользования. Полученная сумма делится на площадь всех жилых и нежилых помещений дома. Затем умножается на площадь квартиры, после чего умножается на тариф. Чем больше площадь мест общего пользования, тем больше индивидуальный платеж.
Невероятно, но факт – в Перми жители многоквартирных домов на общих собраниях собственников стали принимать очевидно невыгодные для себя решения. А именно – оплачивать общедомовые нужды по общим приборам учета с превышением норматива. То есть жители сами, добровольно соглашаются платить больше, чем возможно. Скажем, по нормативу платеж составляет одну сумму, а по приборам учета – другую, больше, чем по нормативам. Так вот, жители каким-то образом принимают решение оплачивать большую сумму. Хотя могут такое решение не принимать и оплачивать лишь норматив. Казалось бы, зачем принимать на себя такие «повышенные обязательства»?
Общее собрание имеет право принять решение об оплате сверх норматива, если перед этим общим же собранием принято решение об увеличении минимального перечня услуг, которые оказывает управляющая организация. Если ею проводятся какие-либо дополнительные работы, не предусмотренные официальным перечнем коммунальных услуг. Между тем, на практике получается, что общее собрание принимает решение оплачивать потребление ресурсов сверх норматива, а управляющая компания при этом не берет на себя никаких дополнительных обязательств. Это в принципе противоречит законодательству.
То есть если бы управляющая компания с благословения общего собрания собственников жилья оказывала бы услуги, скажем, по дополнительному освещению прилегающей территории, тогда бы решение об оплате сверх норматива было правомерным. Но этого, чаще всего нет, как нет, а плата за ОДН значительно возрастает даже относительно норматива.
Кто крыса?
Не секрет, что многие непорядочные люди банально воруют электричество и воду, проводят мимо счетчиков проводку и трубы, а проверить квартиру на это дело никто не имеет право. Поставщики ресурсов и УК предпочитают оставлять жильцов с проблемой воровства соседей один на один. Берут показания с общедомового прибора учета, а разницу с показаниями индивидуальных счетчиков и платой по тарифам расписывают на ОДН. Что делать, поставщик ресурсов имеет право проводить лишь проверки счетчиков, не имея никаких полномочий проверять, не пущена ли электропроводка или трубы водоснабжения в обход этих приборов.
Сопутствующая проблема – отсутствие стопроцентного наличия индивидуальных приборов учета. Если бы они были у всех без исключения, то при значительном несовпадении показаний с общедомовым счетчиком было бы очевидно, что имеют место именно хищения ресурса, а не перерасход со стороны жильцов, не установивших счетчик в квартире и платящих по нормативу.
Важно отметить, что в Государственную Думу регулярно поступают проекты закона, обязывающего всех без исключения собственников жилья оборудовать квартиры приборами учета, но… так же регулярно не принимаются депутатами. Вопрос о том, не выгодно ли отсутствие такого закона прежде всего поставщикам ресурсов, остается открытым. Но разберемся подробней.
Мы видим, что при потреблении ресурса без счетчика меньше норматива – собственник все равно платит за норматив, плюс повышающий коэффициент 1,5, а это еще 50%. В случае превышения норматива поставщик ресурсов ничего не теряет, так как это превышение ляжет на плечи соседей по дому и будет оплачено в графе ОДН.
Был случай, в Центр Защиты Прав Граждан приходил председатель одного из ТСЖ и рассказал, что по индивидуальным приборам учета дом потребляет 700 кубических метров воды. Еще 100 кубометров (плюс 1,5 – повышающий коэффициент) – оплата по нормативу жильцами, не имеющими счетчиков. А общее потребление, показываемое общедомовым счётчиком – 1000 кубометров. Разница вносится в графу ОДН. Считаем, 700 кубометров – по счетчикам, 150 с учетом повышающего коэффициента – по нормативу, разница – 150 кубометров . Однако управляющая организация выставляет другую разницу – 200 кубометров. Оказывается, что повышающий коэффициент начисляется не на потребление воды, а на размер платы, вносимой за потребление воды.
По существу выходит, что поставщик получает плату «за воздух», за тот ресурс, который не поставляет. По предварительным подсчетам, которые сделал наш респондент, каждый человек, зарегистрированный в квартире любого многоквартирного дома в Перми переплачивает за год только «за воздух» (повышающий коэффициент) 4400 рублей. Семья из трех человек, соответственно, 13200 рублей, из пяти – 22 тысячи. Между тем, даже 4400 рублей вполне достаточно, чтобы установить в квартире счетчики на воду и не платить деньги непонятно за что.
Добавим к этому, что все эти немалые деньги – плата по повышающему коэффициенту – оседают у поставщика. И лишь немногие жители, а точнее, буквально единицы, обращаются с заявлениями в ресурсоснабжающую организацию с требованием установить за счет этих средств в свое жилье индивидуальные приборы учета. И им идут навстречу и устанавливают приборы. Но, делают так, к сожалению, очень немногие. Логичен вывод – наличие счетчиков у всех собственников жилья – выгодно в первую очередь самим собственникам. Плата за ОДН в таком случае существенно сократится.
