Если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники жилья, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным. Так счел Верховный суд России.
Рынок и суд – все «утрясут»?
В подобных делах, а они часто «возникают» во всех городах и весях страны, именно УК должна доказывать экономическую обоснованность сумм, которую «управлялка» хотела бы получать от жильцов. К тому же управляющая компания не вправе менять тарифы в одностороннем порядке. К таким выводам пришел Верховный суд, рассматривая жалобу собственника половины квартиры в городе Асбесте Свердловской области.
В сентябре 2021 года жильцы одного из домов решили, что будут платить своей УК 13 рублей 44 копейки за кв. метр. Ставка муниципалитета в это время составляла 20 рублей 87 копеек за «квадрат». Поэтому в управляющей компании собственникам заявили, что согласованная ими плата слишком низка: этих денег не хватит на обслуживание дома. Фирма решила собирать с собственников квартир по муниципальной ставке. Один из жильцов посчитал, что решение УК незаконно, и обратился в суд. Дело прошло несколько инстанций и дошло до Верховного суда РФ.
В материалах дела, действительно, нет доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать дом за сумму, которую согласовали жильцы, – отметили судьи ВС. При этом нижестоящие судебные инстанции незаконно решили, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир. Также Верховный суд обратил внимание, что УК не обжаловала решение жильцов об установлении слишком низкой, по ее мнению, платы за содержание имущества, хотя вполне могла это сделать.
Решение ВС, для «Солевара» и жителей Пермского края комментирует региональный представитель Фонда «Центр защиты прав граждан» в Перми Олег Денисов:
– Конкретный пример, дело, который рассмотрел Верховный суд, на самом деле, типичен и актуален: собственники жилья на общем собрании определили размер платы за ремонт и содержание общего имущества своего дома, а управляющая компания с этим уровнем оплаты была не согласна. И продолжала выставлять счета по муниципальному тарифу. Тогда жильцы пошли в суд…
Суть здесь заключается в том, что, согласно Жилищному кодексу, жители имеют право на общем собрании определить размер оплаты за содержание и текущий ремонт. Все это происходит в процессе переговоров и согласования с управляющей компанией. Мы ведь живем в рыночных отношениях, верно? Люди имеют представления о ценах, стоимости работ. И, если жители установят плату в один рубль за квадратный метр, ни одна управляющая компания обслуживать этот дом, себе в убыток, не станет, скажет, «занимайтесь-ка сами своим ремонтом и содержанием общего имущества». Кстати, Верховный суд ведь как раз указал, что в одностороннем порядке нельзя вносить существенные изменения в договор управления, включая изменение платы. На мой взгляд, в конкретном случае в городе Асбесте, жители дома были неправы. Однако УК не стала оспаривать это в суде – в этом была ее ошибка.
Пермский парадокс муниципального тарифа
– Насколько я понимаю, такие прецеденты, по всей России, время от времени происходят?
– Да. Года два назад подобный случай был в Башкирии. Жители установили определенный размер платы, а управляющая компания продолжала применять муниципальный тариф. Можно вспомнить и другие примеры…
Что важно: муниципальный тариф действует лишь в том случае, если сами жители не приняли решения об установлении размера оплаты за содержание общего имущества и текущий ремонт многоквартирного дома. В случае, рассмотренном Верховным судом, управляющая компания начала использовать муниципальную цену в нарушение этой обязательной нормы. Хотя надо было, вместе с жильцами, договариваться и приходить к «общему знаменателю».
– Я правильно понимаю, что муниципальный тариф – зачастую выше, чем экономически оправданный по тому, или иному, дому?
– Дома ведь в городах очень разные, и услуги, виды работ для них требуются неодинаковые. Нельзя, например, сравнить старый дом 1940-ых годов и новостройку: по тому же текущему ремонту им нужны разные работы, соответственно, разной будет их стоимость. В одних домах лифт есть, в других – нет. То есть, плата должна разниться, исходя из конкретики каждой многоэтажки. Парадокс заключается в том, что в Перми, в большинстве случаев, наверное, в 90 из 100%, в многоквартирных домах используется муниципальный тариф. И более того, некоторые ТСЖ, определяя размер платы за содержание жилья и текущий ремонт, «подгоняют» его под муниципальную планку. Видимо, чтобы жители не возмущались – не дай бог, у нас больше получиться…
«Надо знать свои права, и пользоваться ими»
– Установленная общим собранием собственников плата, которой реально хватит на качественное обслуживание дома, может оказаться меньше муниципальной «планки»?
– Конечно. Муниципальный тариф далеко не всегда оказывается адекватен применительно к конкретному дому. Где-то он может быть с излишком, где-то его может не хватать для оплаты всех необходимых работ. Поэтому, практика, которая сложилась в Перми – это «средняя температура по палате», которая как бы устраивает и управляющие компании, и зачастую жильцов. Люди просто как привыкли, так и живут, хотя у них есть право определить размер платы за содержание площадей и текущий ремонт. Может быть, в каких-то случаях она реально окажется ниже муниципального тарифа. Важно, чтобы собственники шли на переговоры с УК, обсуждали спорные вопросы, и договаривались. Приведу пример: в Перми есть дом, в собственности которого находится тепловой пункт (ТП). Поэтому у жильцов тариф на тепло ниже, но притом необходимо этот ТП обслуживать. Каждый дом – «индивидуален», надо всегда смотреть на его особенности. Как юрист, я бы посоветовал пермякам знать свои права и учиться пользоваться ими, быть хорошими переговорщиками, и проявлять инициативу, когда она позволяет получить выгоду для жильцов конкретного дома.
