В культовом произведении Михаила Булгакова мессир, наблюдая за населением со сцены скандального варьете, делает замечание, что люди, в общем, остались как люди, а вот если их что и испортило, так это квартирный вопрос. Квартирным, а по существу коммунальным вопросом, связанным в том числе и с деятельностью членов домкома (функционал управляющей компании), пронизано многое – банальное жульничество, воровство, доносы, трусость, предательство. Сегодня мы продолжим начатую Булгаковым тему, оборотив ее к пермским реалиям. А нашим мессиром, по существу разоблачителем черной магии управляющих организаций и разного рода домкомов, выступит эксперт в области ЖКХ, Региональный представитель Центра защиты прав граждан Олег Денисов.
В этой публикации темой нашего рассмотрения будут мистификации со всем, что связано с оплатой услуг содержания жилья и текущего ремонта многоквартирных домов, а также сопутствующие, но не менее странные экзерсисы со стороны управляющих компаний.
Починяю примус
Содержание жилья и текущий ремонт, рассказывает Олег Денисов, – услуги очень схожие между собой. И те и другие нам оказывает управляющая компания. Содержание жилья – это помыть, убрать, сделать осмотр. А вот текущий ремонт – это уже непосредственно работы по ремонту. Что-нибудь заменить, демонтировать. Однако, что по содержанию жилья, что по текущему ремонту есть одна основная проблема, а именно – отсутствие контроля со стороны собственника жилья.
Вряд ли стоит удивляться тому, что при отсутствии контроля другой стороны договора, управляющие организации выполняют эти работы из рук вон плохо. Так, если по содержанию жилья законом определен минимальный перечень работ, который должна выполнять управляющая компания (уборка подъездов, придомовой территории, проведение сезонных осмотров и так далее), то в том, что касается текущего ремонта, дело обстоит несколько сложнее.
На основании весеннего и осеннего осмотров управляющая компания должна выносить на обсуждение общего собрания собственников жилья то, какие виды работ по текущему ремонту будут осуществляться. То есть виды работ, которые необходимо провести в рамках текущего ремонта определяются собственниками на общем собрании. Обычно такие собрания проводятся в начале года, в первом его квартале. Тогда же управляющей компанией собственникам жилья должна быть предоставлена отчетность по прошедшему году.
Согласно Жилищному Кодексу РФ собственники жилья имеют право на общем собрании делегировать полномочия по выбору перечня необходимых работ по текущему ремонту совету многоквартирного дома. А председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, подписывает акты выполненных работ. Такой доверенностью как раз и является протокол общего собрания собственников МКД.
Язык может обманывать
Однако, есть одна тонкость. Дело в том, что пользуясь отсутствием контроля собственников жилья, председателя совета многоквартирного дома «выбирает» сама управляющая компания. И председатель, за небольшие вознаграждения, возможно в виде преференций в виде ремонта в квартире или выплаты денег, начинает подписывать все акты, которые дает ему управляющая компания. К сожалению, ситуация такая не редкость и сталкиваться с ней приходится очень часто.
Другая ситуация: в отсутствие совета дома и его председателя управляющая компания подписывает акты выполненных работ с кем-либо из собственников на схожих условиях.
Пример. Ко мне, – разъясняет Олег, – пришла жительница. Она запросила в управляющей компании информацию о проведенных в рамках текущего ремонта работах. Управляющая компания отказалась предоставлять ей акты, а предложила прислать ей на электронную почту отчеты о выполненных работах. Вскоре на е-мейл действительно упало письмо, где были перечислены виды работ. Причем – в одном столбце была указана их стоимость для управляющей компании, а в другом – для собственников жилья. Так вот, согласно этому документу, стоимость работ для собственников жилья вдвое превосходила стоимость за те же самые работы для управляющей организации. Так рассказала пришедшая на прием жительница МКД.
Глаза – никогда
Понятно, что сброшенный на почту документ сам по себе не может являться доказательством чего-либо. Поэтому надо добиваться предоставлений УК актов о приемке выполненных работ за подписями всех лиц, официально заверенных секретариатом (руководством) УК. В случае отказа их предоставить – обращаться в ИГЖН (инспекцию госжилназдора) и в прокуратуру.
К чему разговор? К тому, что жителям нужно быть более активными и контролировать деятельность УК и тех, с кем представители УК подписывают акты о выполненных работах и определяют их перечень. Для этого надо обращаться в УК обязательно с письменными заявлениями о предоставлении актов и отчетов в письменном виде. В случае отказа или игнора – отправлять обращения по инстанции. Навряд ли управляющая компания будет их игнорировать, если письменных отчетов потребует не один человек из ста собственников, а хотя бы десяток…
Вы – не Достоевский!
Надо иметь ввиду, что в том, что касается содержания жилья, законом определен как минимальных перечень работ, так и периодичность их проведения. Поэтому, если услуга по содержанию жилья предоставляется некачественно или не предоставляется вообще, скажем, не моют подъезд, не убирают придомовую территорию, не следят за газонами – то жители вправе составлять акты об этом. И на основании этих актов требовать проведения перерасчета средств, собранных на содержание жилья.
Еще одна важная вещь. К категории содержания жилья и текущего ремонта относятся услуги по контролю и содержанию общедомовых приборов учета – счетчиков на воду, электричество и тепло. Но часто бывает так, что в доме нет общего прибора учета. А управляющая компания при начислении платы пользуется тарифами, в которые предполагают обслуживание приборов учета. В таком случае жители также имеют право на перерасчет в связи с тем, что управляющая компания не обслуживает несуществующий прибор учета.
Котам обычно говорят «ты»
Часто от представителей управляющих организаций приходится слышать, что из-за жалоб, которые подают на нее собственники жилья, контролирующие инстанции выписывают им немалые штрафы. Так вот, эти штрафы мы-де и будем брать с вас, как с собственников жилья. Вы же мол, пишете жалобы. И очень многие жители действительно этого боятся! Суть, между тем, в том, что официально управляющая компания не имеет никаких прав брать выписанные ей штрафы с собственников жилья.
УК может попытаться получить компенсацию за наложенные на нее штрафы по сути мошенническим путем – не выполняя те работы, за которые получает с жителей деньги. То есть официально никаких штрафов с собственников жилья они взять не могут, но могут просто не выполнить свои обязательства. Для того, чтобы этого не случалось опять же необходим контроль за тем, какие работы и на каком основании выполняет или не выполняет управляющая компания. Делать это может как каждый из собственников жилья самостоятельно, так и совет многоквартирного дома.
Судите по костюму?
Однако не будем забывать, что часто есть вероятность того, что совет МКД косвенно, «за малую толику» подконтролен УК. Проверять управляющую компанию самостоятельно или надеяться на совет МКД – вопрос доверия к последнему. Напомним лишь, что наличие совета не лишает отдельного собственника жилья права требовать акты выполненных работ, отчеты и другие документы касательно своего имущества у управляющей компании.
С другой стороны, при вынесении предписаний управляющим организациям со стороны ИГЖН, тоже можно наблюдать довольно странные вещи. Так, – уточняет наш респондент, – одна из жительниц многоквартирного дома пожаловалась в зимнее время на то, что управляющая компания не убирает и не вывозит снег с придомовой территории. И что бы вы думали? Жилищная инспекция выдала предписание убрать и вывезти снег со двора до… конца мая! Понятно, что к маю снег растает и сам.
Еще одна «фишка» управляшек – выполнять работы не те, что требуются жителям, а те, что они сами решили. А также жонглируют видами работ, «перебрасывая» их из одной графы в другую в зависимости от выгоды для себя.
Люди как люди…
Ну и конечно, вишенка на торте, – это классические отмазки УК – попытки свалить невыполненные работы – скажем, ремонт протекающей кровли – на неплательщиков и должников. Дескать, смотрите их у вас сколько – чего вы от нас хотите?
Но! Первое – неплательщики это не вина жителей дома. Второе – управляющая компания имеет право вплоть до судебного разбирательства взыскивать долги с неплательщиков. То есть наличие в доме неплательщиков – это прямая недоработка самой управляющей компании. Которая не только не выполняет возложенных на нее обязательств в части оказания услуг, но и в силу непонятных причин пытается переложить часть своих прямых обязательств на жителей МКД!
Происходит парадоксальная вещь! Когда управляющей компании пеняют на то, что она ничего не делает, она начинает хвастаться другой своей недоработкой – наличием должников. При этом кто знает, возможно УК просто боятся выходить в суды с исками к должникам, опасаясь ответных и встречных исков о некачественно оказанных услугах?
Обязанность взыскивать долги лежит на управляющей компании. При этом очень часто слова о том, что в вашем доме-де много неплательщиков и должников, ставит жителей дома в тупик. Действительно, много неплательщиков, оказывается мы сами виноваты в том, что нам не оказываются услуги… Это не так и не надо вестись на эту довольно подлую уловку со стороны УК. Управляющие компании обязаны оказывать услуги надлежащего качества, одновременно работая с неплательщиками и взыскивать с них долги.
Любят деньги…
Еще один фокус со стороны управляющих компаний заключается в следующем. Возьмем дом, в котором для простоты подсчетов есть сто квартир. В каждой, допустим, по 10 (для простоты) квадратных метров. Всего – 1000. На содержание жилья требуется, скажем, 30 рублей в месяц с квартиры. Получается 30 000 рублей. Именно эту сумму жители собирают и перечисляют в УК ежемесячно. Но управляющая компания впоследствии по пунктам расписывает содержание жилья, включая туда оплату труда консьержки и прочие дополнительные услуги. И получается не 30 рублей с квартиры в месяц, а, например, 37. Таким образом жители дома из месяца в месяц намеренно загоняются в долги.
Между тем, управляющая компания не имеет права тратить больше, чем суммы, выставляемые жителям к оплате. Если УК хочет получить с жителей больше, чем они платят согласно тарифа и другим нормативным актам, она должна провести общее собрание собственников, которое бы приняло решение о том, что жители готовы заплатить больше.
Но! Управляющая компания этого не делала, намеренно загоняла людей в долги. А в итоге оказалось, что в договоре управления было написано, что в случае расторжения договора с УК все долги распределяются на жителей МКД пропорционально площади квартир… Управляющая компания намеренно загоняла в долги собственников, чтобы взыскать с них деньги при расторжении договора. Совокупный долг собственников одного из МКД в реальной ситуации по описанному сценарию в 2017 году составлял около 700 тысяч рублей.
После проведенной Центром Защиты Прав Граждан работы указанный пункт, кабальный для жителей, был попросту исключен из договора об управлении.
Уважаемые читатели, «Солевар» продолжит развивать тему злоупотреблений в сфере ЖКХ в дальнейших публикациях. Советуем обратить внимание на тему о плате за отопление жилых помещений и почему в квартирах Перми холодно. Следите за нашими материалами, и мы поможем вам не стать жертвой жилищных мошенников и защитить свои интересы.
